周睿，盈石（北京）资产管理有限公司副总裁，周睿表示：“从中国商业地产Top100榜单看，大半壁江山都是房地产企业的商业地产板块，如果除去港资外资机构，这个比例接近7成。对于商业资产的持有增值是中国房企在过去的5年时间内对于创新和转型的思考和尝试。 盈石的身份在今天的对话中相对特殊，盈石不是房企，但又非常贴近房企。因为在盈石过去14年发展中，商业地产顾问服务作为主营业务之一，见证和伴随太多房企的转身过程。如今盈石也在向更上游发展，以商业资产投资和运营商身份参与进来，可能会提供一个不一样的视角。在整个房地产市场跑步进入存量时代的今天，来探讨今天这个话题又尤其的有意义。 为什么要转型和创新？房地产市场发展20多年，本质上是城镇化推动的。房地产是城镇化初期的支柱产业，“开发+变现”的模式很好的推动了城镇化率的快速提升。但随着城镇化程度越来越高，这种高周转的模式必将出现瓶颈。商铺价格卖得越贵小业主赔得越惨，也就是商业不动产收益率和价格倒挂。目前中国的城镇化率大约在57%左右，根据发达国家的经验，处于城镇化中后期。此刻转型的需求就已经非常凸显了。